Вопрос адкокату: «Хочу купить/продать квартиру, как себя обезопасить?»
Ответ: Рассмотрим сначала вариант покупки, где Вы покупатель.
- Необходимо получить у продавца весь пакет документов какой только возможно на квартиру для анализа. Честному продавцу нечего скрывать, он заинтересован в продаже
- Какие нужны документы? Комплект документов может варьироваться в зависимости от того когда квартира была оформлена. Наиболее распространенный вариант - свидетельство о праве собственности (сейчас вместо него выписка из ЕГРН). Закажите через сайт Росреестра или в МФЦ выписку на объект (не старше 10 суток выписку) чтобы проверить совпадают ли заявленные сосбтвенники, наличие обременений и т.п. Затем технический паспорт или план (желательно оба, но если квартира оформлена после 2017 года, тех.план будет отражен в выписке ЕГРН). Технические документы нужны для проверки наличия неоформленной перепланировки
- Документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (выписка/справка управляющей компании по лицевому счету). Также нужна справка об отсутствии задолженности по кап.ремонту (долг по кап.ремонту переходит на нового собственника по Жилищному кодексу РФ, в отличие от коммунальных платежей)
- Справка о зарегистрированных лицах. Если люди сами не выпишутся, придется их выписывать через суд, оно Вам надо?
- Нотариальное согласие супруга(и) продавца если имущество нажито в браке, иначе сделку можно будет оспорить и расторгнуть в суде. (Если же квартира/дом/земельный участок и иное недвижимое имущество нажито до брака, получено в дар или по наследству в браке, то такое имущество не является совместно нажитым и согласие супруга(и) не требуется)
- Грамотно составленный адвокатом договор купли-продажи квартиры с актом приема-передачи, где Ваши интересы будут защищены нормой Закона. В случае судебного разбирательства договор сыграет существенную, фактически основополагающую роль.
Рассмотрим вариант где Вы продавец
Про документы для продажи описано выше.
Для продавца главное получить деньги в обмен на квартиру. Здесь возможны различные варианты (наличными, безналичными, банковская ячейка, аккредитив, залог, задаток, рассрочка, ипотека и многое другое).
Для продавца все это обязательно должно быть отражено в договоре (см. п. 6 выше).
Хорошим вариантом если обе стороны хотят себя застраховать от возможных недобросовестных действий одно из участников сделки является использование банковской ячейки.
Алгоритм выглядит следующим образом: стороны обращаются с договором купли-продажи, комплектом документов и деньгами в выбранный банк, арендуя банковскую ячейку. По условиям аренды в ячейку помещаются денежные средства, которые продавец сможет забрать самостоятельно только после предоставления зарегистрированных документов на нового собственника недвижимости (покупателя). Это позволит покупателю получить зарегистрированные документы на недвижимость, при этом продавец не получит деньги до окончания перерегистрации квартиры или дома и тем самым не сможет в одностороннем порядке отменить сделку как если бы деньги были у него уже на руках. При этом сумма помещаемых на хранение денежных средств не ограничена
Схожим алгоритмом обладает банковский аккредитив, только там расчет ведется между участниками сделки по безналичному расчету.
Также стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи с задатком, по условиям такого договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в определенный срок с внесением этого самого задатка.
В случае если покупатель уклоняется от заключения основного договора купли-продажи в определенный срок, продавец вправе расторгнуть такой договор с оставлением задатка себе.
Если же продавец уклоняется от заключения основного договора, тогда покупатель вправе потребовать возврата задатка в двойном размере или понудить к заключению сделки.